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商铺租赁

来源:郑州优秀律师_交通事故律师网_丁国庆律师 | 作者:丁国庆 | 时间:2017/6/19

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商铺租赁时应注意以下几个问题:

1,必须订立正式的,所谓正式的租赁合同就是经工商备案认可的租赁合同.你可以到当地工商部门购买.

2,必须要求出租方出示房屋产权证书原件和身分方证件.
如系共有产权的,需共有人一起签字方可生效.

3,在订立合同时,除租金外还必须明确其他各项费用的承担方,如房屋租赁税金,物业管理费,修缮费用等.

4,如所租商铺需经装修后方可使用的,需明确装修的范围.

5,如商铺所有权人在租赁期间出售或抵押商铺的,须在合同中明确应承租人继续租赁的权利,否则出租方需赔偿损失.

6,应在合同中明确是否允许承租人转租他人.

7,订立合同时,所有权人和共有人需同时到场签字并盖章.不可由他人代替.

签定合同之前要做调查  
  1调查商铺的档案

  承租商铺之前,应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重大信息:

  1、房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

  2、房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。

  3、房屋是否已经存有租赁登记信息
,若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。   

  2免租装修期

  商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。  

  签定合同发生的费用   

  3租赁保证金

  俗称“押金”,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高,因此建议押金应当适当高一些,以免不够抵充上述费用,另外,还需要特别注意的是,承租人在承租过程中,不断地拖付相关费用,押金抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同应当约定补足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付“押金”,如果经出租人通知后一定时间内补足的话,则出租人可以单方解约,并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定,则可以有效整治承租人“老赖”行为。  

  4税费承担

  按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费:

  1、出租:

  营业税及附加租金*5.55%

  房产税租金*12%

  个人所得税所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用,维修费用每次不超过800元)

  印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内所有总租金计算。)

  土地使用税按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。

  2、转租:

  营业税及附加转租收入*5.55%

  印花税印花税转租租金(总额)0.1%

  在实践中,商铺租赁税费德缴纳比较多样,上述标准只是法定征收标准,不同区域或许存有不同的征收方法,具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。

  虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人,此时,无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高,应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人,不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。

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