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买卖不破租赁同其它法律制度的竞合与冲突

来源:郑州优秀律师_丁国庆律师网 | 作者:丁国庆 | 时间:2017/4/24

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  买卖不破是我国现行法律所确认的一项重要的民事法律制度。其基本含义是:房屋租赁关系存续期间,出租人转让房屋所有权的,受让人代替出租人取得原租赁关系所产生的权利义务。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第119条中规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”同时,在我国的《》、《城市私有房屋管理条例》等法律法规中也都有相应的规定。这些规定共同界定了买卖不破租赁的含义。这一法律制度是对租赁权的特殊规定,是债权物权化的具体体现。其目的是为了维护处于弱势地位的承租人的利益,在平等保护买卖双方当事人及租赁双方当事人的权利和权益的同时,对租赁合同中承租人权利给予了特别的关怀,从而最终实现社会的公平。但这一制度的适用也并不是绝对的,在司法实践中,它与其它民事法律制度又经常会发生竞合或冲突,因而对这一制度进行一定的限制和制约是必要的。

  一、买卖不破租赁同抵押权制度的竞合与冲突

  与租赁权的规定一样,我国《法》对抵押权的规定也是我国法律对财产权利所确定的一项重要的民事法律制度。租赁权和抵押权同是关于财产的权利,租赁权是债权,抵押权是物权,自然,二者会经常发生竞合或冲突。

  这种竞合或冲突通常有两种情况:

  一是财产所有人将财产先出租后抵押。因为承租人不可能预见到后来抵押权的设立。另外,租赁权的存在从根本上来说也不影响抵押权的实现。因此这种情况下,仍然适用买卖不破租赁的规定。

  二是财产所有人将财产先抵押后出租。这种情况就不再适用买卖不破租赁,仍然适用 “先物权后债权,物权优于债权”的原则。一旦债务人不能偿还债务,可以通过变卖抵押物用于清偿债务。

  最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”因此,以抵押财产出租的,限制适用“买卖不破租赁”原则,抵押权优于租赁权,租赁关系因抵押权的实现而解除。

  二、买卖不破租赁同财产保全制度的竞合与冲突

  财产保全是我国民事诉讼法规定的一项重要制度,正确运用这一制度,能起到生效法律文书执行的积极作用,在一定程度上为解决执行难问题创造条件,这对保护权利人利益,减少交易风险起到十分重要的意义。同时正确运用财产保全措施,加强财产保全力度,对于维护司法公正、搞高司法效率,树立司法权威有着极为重要的作用。由于财产保全也是基于保护当事人财产权利而设立的法律制度,有时它也会与买卖不破租赁发生竞合或冲突。诸如,在同一标的上同时存在财产保全和租赁,二者在效力上就会发生冲突。如何处理解决这一冲突,现行法律没有明文规定,并且从“买卖不破租赁”的适用条件来看,买卖的行为也是发生于后,按理说应该也可以适用“买卖不破租赁”。但如果这样执行,法院查封则无任何权威性可言,因此关键要看二者哪个成立在先。若租赁先于保全存在,则在债权人依法定程序取得被保全财产所有权后,原租赁契约当然地适用于债权人,对债权人具有法律拘束力,因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被保全和查封。若租赁后于保全存在,则在债权人依法定程序取得被保全和查封财产所有权后,原租赁契约并不适用于债权人,除非债权人同意。因为查封的目的是实现债权,承租人明知承租的房子有可能被变卖,却仍然与出租人租赁契约,由此带来的风险只能由他自己承受。若承租人不知道或不应当知道租赁物已被查封的,则损失应当在承租人或出租人之间按照双方过错承担相应责任。

  三、买卖不破租赁同企业破产制度的竞合与冲突

  在司法实践中,人民法院在处理破产案件时,由于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕,也会发生租赁权与企业破产制度的竞合与冲突的问题。处理这一竞合与冲突,现行法律也没有明确的规定,但根据法理和司法实践的掌握,一般应限制适用“买卖不破租赁”原则,不存在时间上的先后顺序问题。其理由有二:一、如果单纯地适用买卖不破租赁原则,那么租赁合同继续有效,将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款,而且优先于同为第三顺序的其他破产债权,甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿,这有悖于破产法的基本制度和分配原则,亦违反了公平公正的民法基本原则;二、如果适用买卖不破租赁原则,那么租赁合同继续有效,购买人可能会考虑自己购买的土地或房屋因有租赁关系存在,不利于自己的开发利用,由此影响破产财产的变现。

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