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买卖不破租赁的适用瑕疵

来源:郑州律师网 | 作者:丁国庆 | 时间:2017/4/17

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  1、是否仅仅适用于买卖。

  “买卖不破”这一法律制度,不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动,还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。此种广义理解已为大多数人所认同。据此,“买卖不破租赁”精确地理解为“租赁物所有权变动不得对抗租赁物债权”更为准确些。但目前尚没有明确法律条文给予明确。

  2、是否适用于“动产”。

  “租赁”,依第212条规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。这一条款并没有对租赁物进一步设定限制,就是可包括不动产也可以是动产,从字面看无论是不动产还是动产都可以适用“租赁物所有权让与不得对抗租赁物债权”原则。但是当我们将这个概念运用到 229条的时候,不禁会发现,如果所有权转移以交付为要件的动产也适用第 229条,将不利于财产的流通,有悖于现代民法的宗旨。因此《合同法》第229条中租赁物一词,应限定于不动产,如房屋等更妥。但目前司法习惯是这样做,但也没有法律条文明确。

  3、买卖不破租赁与抵押权竞合。

  最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国法〉若干问题的解释》第66条第1款规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。因此,以抵押财产出租的,不适用“买卖不破租赁”原则,在这种情况下,抵押权优于租赁权,租赁关系因抵押权的实现而解除。

  4、财产保全与租赁竞合。

  财产保全与租赁竞合,指在同一标的上同时存在财产保全和租赁,二者在效力上发生冲突的情形。二者效力发生冲突时如何处理解决,尽管法律没有明文规定应怎么处置,并且从“买卖不破租赁”的适用来看,买卖的行为也是发生于后,按理说应该也可以适用“买卖不破租赁”。但如果这样执行,法院查封的威严则毫无是处,因此关键要看二者哪个成立在先。若租赁先于查封存在,则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后,原租赁契约当然地适用于债权人,对债权人具有法律拘束力,因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封。若租赁后于查封存在,则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后,原租赁契约并不适用于债权人,除非债权人同意。因为查封的目的是实现债权,承租人明知承租的房子有可能被变卖,却仍然与出租人租赁契约,由此带来的风险只能由他自己承受。若承租人不知道或不应当知道租赁物已被查封的,则损失应当在承租人或出租人之间按照双方过错承担相应责任。

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