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买卖不破租赁的作用

来源:郑州律师网 | 作者:丁国庆 | 时间:2017/3/27

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  我国合同法第二百二十九条规定:物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间,租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的,租赁合同对新所有权人仍然有效,新所有权人不履行租赁义务时,承租人得以租赁权对抗新所有权人,这在法理学上称之为“买卖不破租赁 ”。

  民法理论认为,所有权属于物权,而承租权则是债权。随着社会经济的发展,平等市场经济主体活动的复杂化,物权与债权的区别界限却越来越难以划定,出现了你中有我,我中有你的融合趋势,这一特点在我国《法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》中有集中体现。在这种趋势下,买卖不破租赁原则作为处理物权与债权关系的一个例外,在调整市场经济秩序和人民的社会生活秩序中发挥了重要作用,其存在有其重要意义和法律价值。

  首先,有利于维护社会经济秩序的稳定,体现了法律所追求的秩序价值目标。随着社会经济的发展,平等主体之间的经济交往越来越密切,交易更加频繁,有时会出现一间房屋今天刚租出去,而明天就可能转手出卖的现象,如果按照调整物权与债权的一般原则来处理,新的所有权人可以对抗承租人;那么将大大增加承租人的承租风险,造成经济秩序的混乱。因此为有效发挥租赁物的效用,同时也为了维护财产流转秩序,就有必要对买方与卖方煶鲎馊恕〉作必要的限制,以此实现法的价值追求。

  其次,有利于保护承租人的合法权益,是合同法立法宗旨的具体体现。合同法就是通过保护合同的合法权益,以期达到维护社会经济秩序,进而促进社会主义现代化建设的目的。买卖不破租赁原则在平等保护买卖双方当事人及租赁双方当事人的权利和权益的同时,对租赁合同中承租人权利给予了特别的关怀。

  再次,体现了民法原理中的诚实信用原则。诚实信用原则被称为民法原则中的帝王,它是指民事主体在从事民事活动时应当诚实、守信,以善意的方式行使权利、履行义务,不得规避法律,其本意是要求按照市场制度的平等互惠原则行事,在缔约时,诚实不欺诈;在缔约后,守信并自觉履行。因此,首先要求房屋出租人与承租人签订租赁合同时,对房屋享有处分权、出租权,当房屋出租人准备将其所有的房屋出卖时,第一是负有通知义务,即提前通知承租人,承租人享有在同等条件下优先购买的权利;第二是本着诚实信用的原则,出卖人应当履行告知义务,即将要出卖的房屋上负担的承租义务应如实告知买受人,否则买受人可以以此对抗出卖人。房屋出租人的上述两个义务,通常被称为前合同义务,这是诚实信用原则在买卖合同和租赁合同中的具体运用,上述义务也应是买卖不破租赁原则中出卖人的应有义务。这在我国立法例中已有规定。不仅如此,在运用诚实信用原则指导买卖不破租赁原则进行司法实务时,还要求买受人要严格遵守出卖人与承租人之间所签订的租赁合同,不能单方面撤销或变更出卖人与承租人之间事先签订的合同的任何内容。

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