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不定期租赁承租人的优先购买权问题探讨

来源:郑州律师网 | 作者:丁国庆 | 时间:2017/3/27

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  一、什么叫不定期合同?

  不定期租赁合同是租赁在法律上被视为不确定的租赁合同,根据合同法第215条、第232条、第236条规定,不定期租赁包括三种:租期约定6个月以上,但未采用书面形式的;租赁对房屋租赁期限没有约定,依照法律规定仍不能明确的;租赁时间届满,承租人继续使用承租房屋,出租人没有提出异议的。

  不定期租赁与定期租赁的主要区别在于合同解除上,任一方当事人可以随时解除租赁合同而不属于违约,出租人解除租赁合同的应当在合理期限前通知承租人。

  二、什么叫承租人优先购买权?

  合同法第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”此即承租人的优先购买权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》将优先购买权作为债权进行保护并对其行使期间作了具体规定,承租人须在出租人通知后15天内行使;当出租人未通知出卖租赁房屋时,承租人应在知道或应当知道之日起一年内行使优先购买权;当第三人善意购买出租房屋则有效,并且在该交易进行到办理登记手续后第三人可善意取得房产,承租人只能要求出租人赔偿。

  三、不定期租赁的承租人有优先购买权吗?未完的讨论……

  这似乎是个多余的问题,因为法律讲到承租人优先购买权时并未排除不定期租赁的情况。但确实如此吗?

  否认不定期租赁中承租人有优先购买权的人(反对者)可以说:承租人的优先购买权依附于租赁关系这一基础关系,而且针对主权利承租权的权能范围来说优先购买权显得喧宾夺主了,“城镇房屋租赁合同纠纷案件解释”将之定位为债权并限定在受通知后15天内行使即是对优先购买权权利过大的缩小性修正,而对于不定期租赁应在此基础上进一步作缩小性修正甚至被视为不存在,因为不定期租赁中出租人可以采取在合理期限前通知解除的解除合同,从而使基础关系消灭,优先购买权也就无从谈起了。可见,不定期租赁的优先购买权是个极易被出租人无需任何理由、单方面消灭的幻影式“权利”。

  支持不定期租赁中承租人有优先购买权的人(支持者)可以反驳说:并非所有的出租人向第三人出卖租赁房产时都按法律规定解除了租赁合同,如果没有解除租赁合同,则承租人就有优先购买权。

  反对者可以继续说:

  第一、考察我国承租人优先购买权的历史可以发现,该制度的设立主要着眼于承租人长时间的使用、维护、装修和收益租赁房屋从而与租赁房屋形成的较为密切的关系,对租赁房屋产生的情感因素,以及承租人与出租人形成的友好协作关系等等,根本上是为了保护房屋租赁合同中处于弱势地位的承租人的居住权这一生存权利。

  而不定期租赁关系中承租人的居住权是相对不受保护的(出租人可随时解除),承租人对租赁房屋进行的维护、装修行为如果有也很有限,至于情感方面的因素可能就更浅了,况且“买卖不破租赁”制度对于承租人的居住权等利益保护已经足够了。因而,不定期租赁并不符合优先购买权成立隐含的大前提,赋予不定期租赁的承租人优先购买权并无法律上的充分理由。

  第二、反过来说,如果不定期租赁的承租人也可以有优先购买权,则当房产升值较多时,不定期租赁的承租人可以滥用此权利反复影响房产交易,使出租人不能在价值较高时卖出租赁房屋,其他买家也不能及时买到租赁房屋,不利于交易安全,也影响效率,只是助长了投机,赋予不定期租赁的承租人优先购买权可谓“得不偿失”。

  第三、就算不定期租赁的承租人有优先购买权,也很难实现。

  首先,由于诉讼周期长而不定期租赁出租人可以随时解除租赁合同,承租人很难在证据上证明自己在起诉时是适格主体,也很难证明交易条件,送达、执行也都是问题,从而承租人很难主张权利;

  其次,现行法律把承租人的优先购买权作为一项普通债权来保护而无追及效力,善意第三人与出租人签订的买卖合同是有效的,由于诉讼程序的漫长在诉讼前或诉讼期间善意第三人可能已经办理完产权变更登记从而善意取得租赁房屋,因此承租人往往无法再取得房屋所有权,这使得优先购买权保护承租人居住权的价值取向落空。

  ……

  这样的讨论可以继续进行下去,而不会有一个能说服对方的统一答案。唯一可以确定的是,不定期租赁承租人的优先购买权在理论上存在逻辑硬伤,即使有也很容易被架空,实践中也很难实现。

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